확정일자와 전세권 설정 차이점

전세나 월세 등으로 임대인과 임차인이 계약을 한 뒤 새로 이사를 가게 되면 전입신고, 확정일자를 받게 됩니다. 확정일자를 받는 이유는 바로 효력이 발생하기 때문인데요.

확정일자란?

법원이나 동사무소에서 임대차계약을 체결한 날짜를 확인해 주기 위해서 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이 때 그 날짜를 '확정일자'라고 합니다.

주택임대차 보호법이나 상가임대차 보호법에 따라 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매시에 다른 채권자들보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있습니다.

확정일자는 주인의 동의가 없이 임대차 계약서와 본인 신분증만 있으면 되고 비용은 600원으로 잔금을 치루신 후 동네 주민센터나 대법원 인터넷등기소에서 확정일자를 받을 수 있습니다.

다만, 보증금을 받지 못하는 상황이 발생했을때소송을 거쳐 승소한 후 강제집행을 통해 집이 경매로
넘어가고 나서야 돈을 받을 수 있습니다. 이때 후순위권리자나 다른 채권자들 보다 최우선적으로 변제 받을 수 있습니다

전세권 설정

전세권 설정의 경우 확정일자와 달리 집주인의 동의가 필요하며 임대인의 등기권리증, 인감증명서, 주민등록등본, 전세계약서, 토지대장, 건축물대장 등을 준비해야 합니다. 한마디로 건물주의 동의 없이는

전세권 설정은 힘들다고 봐야 합니다.

또한 확정일자보다 비용도 많이 드는데 직접 할 수 없기 때문에 법무사비용과 전세금의 0.2%에 해당하는 등록세, 등록세의 20%에 해당하는 교육세를 내야 합니다.

또한 전세권 설정을 하게 되면 등기부등본 상에 전세권설정이 표기되기 때문에 싫어하는 임대인도 있습니다.

확정일자와 달리 전세권설정의 경우는 전세금을 돌려받지 못한 날 바로 권리행사를 할 수 있다는 겁니다. 예를 들어 전입신고를 꺼리는 오피스텔이나 기숙사 등은 확정일자 대신 전세권 설정을 주로 하시는 편입니다.

* 경매시 보상금에 대한 차이
확정일자의 경우 건물 값보다 비싼 전세금도 전부 보장받을 수 있는 반면 전세권설정은 토지를 제외한 건물가격에 대하서만 보장을 받을수 있기 때문에 전세금이 1억인데 토지를 뺀 건물가격이 5,000만원이면 보장되는 금액은 5,000만원 입니다.

종합적인 내용을 판단하셔서 상황에 맞게 확정일자나 전세권설정으로 대비 하시면 될 것 같습니다.