부동산 상속 또는 증여시 가치 평가방법과 세율

부동산을 상속하거나 증여할 때 세금이 발생하는데요. 그걸 상속세나 증여세라고 하지요.

그 세금을 매기는데 부동산의 가치 평가를 어떻게 할까 궁금한데요.

지금 알아보고자 합니다.  그리고 세율도 알려드릴께요.

상속 및 증여 뿐만 아니라 부동산을 평가할때 기본적으로 하는 방법입니다. 

상속·증여받은 부동산은 원칙적으로 평가기준일(상속개시일 또는 증여일) 현재 시가에 따른답니다. 

시가란 ‘불특정 다수 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’을 말합니다. 

매매·수용·공매·감정가격은 시가로 인정됩니다.

시가 산정이 어려울 때는 보충적 평가 방법으로 계산한 금액으로 하고,

부동산의 보충적 평가 방법이란 ‘부동산 가격 공시에 관한 법률’에 따른 고시가격을 말합니다. 

아파트 연립주택 등 공동주택과 단독·다가구주택은 주택 공시가격, 토지는 개별 공시지가를 말하는 거랍니다.

결과적으로 아파트의 경우 1순위 가격은 해당 아파트의 시가. 

하지만 해당 아파트를 상속일 전후 6개월(증여는 직전 6개월 또는 직후 3개월) 내에 샀거나 팔지 않았다면 시가를 알 수 없답니다. 

2순위는 6개월 전후의 매매·수용·공매·감정가격인데 유사한 주택의 매매 사례가 있다면 그 가격을 시가로 봅니다. 

3순위는 해당 주택의 공시가격입니다.

반면 대지, 임야 등 토지는 가격의 개별성이 강하다고 보기 때문에 상속·증여할 때 같은 지역 내 거래 사례가 있어도 

1,2 순위로 가치를 평가하지 않고 3순위인 공시가격에 따라 평가할 가능성이 높답니다.

일반적으로 공시가격이 실제 거래가격보다 크게 낮다는 점을 감안하면 해당 기간 내 유사한 거래 사례가 

있는지에 따라 세금이 크게 달라질 수 있습니다. 

아파트는 2017년 3월 10일부터 관련법에서 유사 거래의 기준을 명확하게 제시하고 있습니다. 

①공동주택관리법에 의한 공동주택단지일 것 

②주거전용면적의 차이가 5% 이내일 것 

③공시가격의 차이가 5% 이내일 것 등이다. 

단, 2017년 3월 10일 전에 상속이나 증여를 한 경우에는 기준이 더 엄격합니다. 

아파트의 면적, 위치, 공시가격까지 같아야 유사 거래로 인정받을 수 있습니다. 

특히 상속과 달리 시기를 조정할 수 있는 증여의 경우 반드시 유사한 거래 사례가 있는지 따져보고 

증여 시점을 결정해야 한답니다. 

국토교통부 실거래가 공개시스템과 부동산공시가격알리미를 통해 찾아보는게 좋아요. 

거래된 아파트가 자신이 보유한 것과 같은 단지인지 여부는 한국감정원의 공동주택관리정보시스템에서 확인할 수도 있답니다. 

국토교통부 실거래가 공개시스템과 부동산 공시가격 알리미, 한국감정원의 공동주택관리정보시스템은 다음 포스팅에서 다루도록 

할께요. 

그리고 아래는 상속증여세율 이랍니다. 참조하시길